El rendimiento de los bonos del Tesoro de Estados Unidos a 10 años trepó hasta el 5,11%, su nivel más elevado en casi dos décadas, lo que encareció el financiamiento para la compra de vivienda y volvió a poner presión sobre el sector inmobiliario.
De acuerdo con datos de Freddie Mac, la tasa promedio de las hipotecas fijas a 30 años se ubicó en 7,03% el pasado jueves 24 de septiembre, superando el 6,95% de la semana anterior y retornando por encima del 7% por primera vez desde enero de 2025.
El precio del petróleo Brent volvió a cruzar la barrera de los 100 dólares por barril, según reportes del sector. El encarecimiento de la energía alimentó las expectativas inflacionarias que presionaron al alza los rendimientos de los bonos.
Las tasas hipotecarias se mueven en sintonía con los bonos del Tesoro, instrumentos que reflejan las previsiones de los inversionistas sobre la inflación, el crecimiento económico y las decisiones de la Reserva Federal.
El mayor costo del crédito incrementó los pagos mensuales y disminuyó la capacidad de las familias para destinar recursos a la adquisición de una vivienda.
Cinco semanas de alzas consecutivas impulsaron la tasa al 7%
El repunte del crédito hipotecario se produjo después de cinco semanas consecutivas de aumentos, según la serie histórica de Freddie Mac. La tasa a 30 años había comenzado el año en 6,16% y, unos siete meses atrás, había bajado hasta 5,98%.
Ese descenso había alimentado la expectativa de una recuperación del mercado inmobiliario. La tendencia cambió cuando los rendimientos de los bonos subieron y los mercados revisaron sus cálculos sobre la inflación y las futuras decisiones de la Reserva Federal.
La tasa fija a 15 años también subió durante la última semana, al pasar de 6,26% a 6,42%, de acuerdo con los registros del mercado hipotecario. El aumento afectó tanto a quienes buscan una vivienda como a los propietarios que evalúan refinanciar su préstamo.
Anthony Smith, economista sénior de Realtor.com, señaló que el rendimiento del Tesoro fue el principal factor detrás del incremento semanal. El especialista anticipó que la presión sobre las tasas hipotecarias podría mantenerse debido al recrudecimiento de las tensiones inflacionarias.
La escalada del precio del petróleo, vinculada al conflicto en Irán, sumó presión sobre los precios. Ese escenario elevó los rendimientos de los bonos y se trasladó a los préstamos para vivienda, automóviles, consumo y actividades comerciales.
El 7% reduce la capacidad de compra de los hogares
El nivel actual obliga a los compradores a afrontar pagos más altos por la misma propiedad y limita el precio de las viviendas a las que pueden acceder. Quienes obtuvieron un crédito en febrero enfrentan una carga financiera menor que quienes hoy compran una casa de precio medio con un anticipo del 20%.
Lisa Sturtevant, economista jefe de Bright MLS, advirtió:
el 7% es una barrera psicológica preocupante
. La especialista sostuvo que el cruce de ese umbral puede enfriar el mercado y reducir las compraventas durante el otoño.
La diferencia se extiende a todo el plazo de financiación. El comprador que toma hoy una hipoteca fija a 30 años pagaría cientos de miles más en intereses que quien aseguró una tasa más baja a comienzos de año.
Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, anticipó:
El 7% sea la nueva normalidad
. Su previsión refleja el temor de que las tasas elevadas se mantengan durante un período prolongado.
La tasa vigente aún se ubica por debajo del máximo de 7,79% registrado en 2023. Pese a esa distancia, el nuevo dato representa el nivel más alto de los dos mandatos presidenciales de Donald Trump.
La Reserva Federal subió su tasa por primera vez desde julio de 2023
La política monetaria no fija de forma directa las tasas de las hipotecas, aunque influye en las expectativas que mueven a los bonos. El rendimiento del título del Tesoro a 10 años había comenzado el año cerca de 4,15% y luego se instaló en torno de 5,15%.
Kevin Warsh, elegido por Trump para suceder a Jerome Powell al frente de la Reserva Federal, anunció la semana pasada una suba de 0,25 puntos porcentuales. Fue el primer aumento desde julio de 2023.
El rango de la tasa de referencia quedó entre 3,75% y 4%. Los integrantes de la Reserva Federal prevén al menos otra suba durante 2026. Trump cuestionó el nivel de las tasas y escribió en Truth Social que deberían estar en 1% o menos. La Casa Blanca no controla de forma directa los préstamos hipotecarios, aunque las señales sobre inflación y política monetaria inciden en el mercado de deuda.
Ventas pendientes 4,7% por debajo del año anterior, con precios aún en alza
Las ventas de viviendas se mantuvieron casi sin cambios interanuales hasta agosto, aunque los indicadores recientes mostraron una menor demanda. Las ventas pendientes subieron 0,3% frente a julio, pero quedaron 4,7% por debajo de su nivel de un año antes.
Las solicitudes de hipotecas para comprar una vivienda cayeron 11% frente al mismo período del año anterior, de acuerdo con la Asociación de Banqueros Hipotecarios. De esta manera, el resultado anticipa un mercado más limitado para los compradores que dependen del financiamiento.
Las acciones de Lennar, D.R. Horton y PulteGroup bajaron durante el último mes ante la posibilidad de que el crédito más caro afecte las ventas y la construcción de casas nuevas. El director ejecutivo de Lennar, Stuart Miller, señaló que numerosos compradores
se están estirando claramente
para acceder a una propiedad.
Cerca del 10% de los prestatarios optó por hipotecas de tasa ajustable
Una parte de la demanda activa se trasladó hacia préstamos hipotecarios con tasa ajustable, conocidos como ARM. Cerca del 10% de los prestatarios eligió esa alternativa la semana pasada. Mike Fratantoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios, explicó que las hipotecas ARM 5/1 tenían una tasa más de un punto porcentual inferior a la de los préstamos fijos. Esos contratos mantienen una tasa durante cinco años y luego la revisan cada año según las condiciones del mercado.
La menor demanda todavía no provocó una caída nacional de los precios. El valor medio de una vivienda existente alcanzó USD 429.100 en agosto y acumuló el 38° mes consecutivo de aumentos interanuales.
Fuente: Infobae