En la Asamblea Nacional se discute el Proyecto de Ley Reformatoria a la Ley de Inquilinato, una iniciativa que ya superó su primer debate en abril de 2026 y que busca “fortalecer la seguridad jurídica” y “garantizar el equilibrio entre las partes”.
La Comisión de Justicia, encargada del informe, sostiene que la reforma es una “exigencia social derivada del crecimiento urbano” y la expansión del mercado inmobiliario.
A continuación, Radio Pichincha presenta una guía completa sobre los cambios estructurales que propone este proyecto de ley, desglosando cómo afectarán a arrendadores y arrendatarios.
Contratos y formalidad
El proyecto de ley introduce cambios en la forma en que se pactan y registran las relaciones de arriendo, buscando reducir la informalidad que impera en el sector.
Por ejemplo, extiende la responsabilidad legal durante el proceso de arrendamiento. El nuevo texto señala que “el arrendador y el arrendatario serán responsables no solo de sus propias acciones, sino también de las de su familia, huéspedes, dependientes o encargados” cuando estos afecten la conservación o seguridad del inmueble.
Aunque el proyecto aclara que los contratos “podrán celebrarse por escrito o de manera verbal”. Asimismo, se señala que “los contratos de arrendamiento cuyo canon mensual supere el 50% de un salario básico unificado del trabajador en general deberán celebrarse por escrito e inscribirse en una notaría pública dentro del plazo de 30 días”.
Para proteger a quienes no tienen un documento físico, el proyecto estipula que “la falta de contrato escrito no impedirá la existencia del arrendamiento ni la validez de la relación contractual”, aunque las partes deberán probar las condiciones del acuerdo mediante los mecanismos previstos en el Código Civil.
Reparaciones y el “súper poder” del inquilino
Uno de los puntos de mayor fricción en el arriendo es el mantenimiento de la propiedad. La reforma busca clarificar las reglas de juego sobre quién paga qué y cuándo.
El proyecto refuerza que el arrendador está obligado a “efectuar, de manera oportuna, las reparaciones y obras necesarias para que el inmueble arrendado reúna las condiciones de habitabilidad, seguridad y salubridad”.
Además, si el dueño no cumple con las reparaciones ordenadas por un juez o mediador en el plazo otorgado, el inquilino puede tomar la iniciativa. Según el propuesto proyecto, el arrendatario podrá efectuar las obras indispensables y “tendrá derecho a descontar del valor de las pensiones locativas el monto invertido en dichas reparaciones, incrementado en un 10% por concepto de recargo”.
Por otro lado, el arrendatario es responsable de los daños derivados de su “uso indebido, negligencia o de las actuaciones de las personas bajo su responsabilidad”, estando obligado a repararlos a su costa. Si no lo hace, el dueño puede ejecutar las obras y exigir el reembolso.
Pero eso no es todo. La reforma es severa con los arrendadores que intentan presionar a los inquilinos mediante medidas arbitrarias.
Uno de los artículos advierte que el dueño que “privare al inmueble de los servicios existentes, ocasionare daños en el mismo o dificultare de cualquier forma el uso y goce” será sancionado con una multa de una pensión mensual, que subirá a tres en caso de reincidencia.
Mediación
El proyecto de ley buscaría descongestionar el sistema judicial, que actualmente estaría sobrecargado por litigios de inquilinato que pueden prolongarse años.
Otro cambio es la introducción de la prejudicialidad de la mediación. Por ejemplo, se establece que, “como requisito previo al ejercicio de la acción judicial, las partes deberán comparecer a una audiencia de mediación”, aclarando que esto no obliga a llegar a un acuerdo, el cual dependerá de la voluntad de las partes.
Para blindar los nuevos acuerdos, el proyecto ordena que “las partes deberán incluir en los contratos de arrendamiento una cláusula mediante la cual acuerden someter previamente a mediación cualquier controversia” antes de acudir a la vía judicial.
Los acuerdos logrados en mediación tendrán “fuerza de sentencia ejecutoriada y cosa juzgada”, lo que permite una ejecución inmediata en caso de incumplimiento sin necesidad de un nuevo juicio largo.
Límites a los cobros excesivos
En la legislación actual, la entrega de una garantía no es obligatoria, pero se ha convertido en una práctica común donde los dueños fijan montos de forma arbitraria.
El proyecto de ley introduce un límite técnico. El texto propuesto indica que el valor de la garantía “no podrá exceder del equivalente a dos cánones de arrendamiento pactados entre las partes”.
Para evitar que los propietarios retengan el dinero injustificadamente, la reforma exige que, una vez terminado el contrato, el arrendador restituya el valor “de forma inmediata”, siempre que se verifique el buen estado del inmueble.
El dueño solo podrá realizar descuentos de la garantía si existen “daños debidamente comprobados”.
Futuro de la reforma
El asambleísta oficialista Keevin Gallardo, ponente del informe, subraya que la meta es crear un mercado de arrendamiento “más transparente, reduciendo la conflictividad judicial y fortaleciendo la formalización”.
El informe para primer debate fue aprobado por unanimidad en la comisión el 21 de marzo de 2026, con diez votos a favor y cero en contra.
Ahora, se está elaborando el informe para que el proyecto sea analizado en segundo y definitivo debate en el Pleno de la Asamblea Nacional.
Radio Pichincha
LV
