El crédito hipotecario ha caído un 13,5% durante 2024. Si se analiza por tipo de institución financiera, la colocación de créditos de vivienda ha caído 16,3% en los bancos privados y 7,3% en el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Biess).
“Los bancos privados han implementado una política de recortar los créditos hipotecarios porque no les da la suficiente rentabilidad. Esto a pesar de que se subió el techo máximo de las tasas”, explicó Joan Proaño, vocero de Constructores Positivos.
En medio de la crisis económica que atraviesa el país se están dando dos factores con efecto directo en el sector inmobiliario y de la construcción.
Por un lado, los bancos han endurecido las condiciones y reducido la concesión de créditos hipotecarios. Se están privilegiando créditos de consumo y productivos, que tienen mejores tasas.
En otras palabras, los bancos prefieren entregar financiamiento de consumo a más del 16% que un hipotecario al 9%. Esto debido a que el costo de fondeo, tanto nacional (pago por depósito de clientes) como internacional, se ha incrementado.
Por otra parte, la caída de la concesión de créditos en el Biess es consecuencia de una reducción de la demanda, es decir, que existe menos gente con los ingresos necesarios para embarcarse en el financiamiento de una casa.
Ya en 2023 se registró una caída del -18% en las reservas de viviendas; y en lo que va de 2024 se suma una reducción adicional del -2,2%.
El crédito hipotecario se concentra en pocos clientes
En medio de la crisis y el mayor costo del dinero, los bancos escogen la cartera, es decir, buscan otorgar créditos hipotecarios a los clientes que son AAA, AA o A. Se concentran en pocos clientes que tienen el perfil crediticio más alto.
Actualmente, incluso están enfocándose solo en los clientes AAA. Algunos bancos, de los más grandes del país, han dejado de colocar los llamados créditos VIS y VIP, que tiene una tasa subsidiada por el Estado del 4,99%.
Andrea Vega, microempresaria, explicó que se le ha hecho cuesta arriba, junto con su esposo, encontrar financiamiento para una vivienda.
“Te están pidiendo mayores niveles de ingreso, justo cuando la economía está caída y todo el mundo vende menos. La situación es compleja y escasea el financiamiento”, puntualizó.
En este contexto, de acuerdo con Proaño, si se está buscando un crédito hipotecario, lo principal es mantener un buen score crediticio. Esto se logra haciendo lo siguiente:
1 Mantener al día el pago de deudas y evitar llegar a la Central de Riesgo por impagos o atrasos.
2 Se debe acreditar un salario o ingresos que alcancen para cubrir las deudas que tiene actualmente más la cuota del crédito hipotecario.
3 Todos los ingresos deben ser demostrables. Si trabaja bajo relación de dependencia, todos los ingresos deben estar incluidos en el rol de pago y sobre ellos se debe acreditar el aporte al IESS.
Si es un trabajador independiente o autónomo, todos los ingresos deben estar facturados porque los bancos solo toman en cuenta lo que sea demostrable.
4 No endeudarse en créditos directos en casas comerciales a 24 meses o más si se quiere aplicar a un crédito hipotecario. Ese tipo de créditos son considerados de alto riesgo por los bancos.
La caída de los créditos hipotecarios se mantendrá en 2024
“Este año le vemos un poquito complicado que la situación se pueda revertir. Se espera más liquidez en la economía debido a los créditos que recibe el Gobierno de organismos multilaterales, pero eso no será suficiente”, apuntó Proaño
El mercado inmobiliario depende en gran medida de cómo esté la economía en general. Cuando el PIB total sube, el PIB de la construcción sube más; pero cuando el PIB baja, el PIB de la construcción cae aún más.
La inestabilidad política, con unas elecciones presidenciales próximas en febrero de 2025, también abona a la crisis.
Andrés Moreno, pequeño proveedor del Estado, explicó que muchos proyectos están suspendidos a la espera de tener más certidumbre sobre el futuro político. Esto ha golpeado su nivel de ingresos y ha provocado que posponga su intención de comprar una casa propia.
“Actualmente, solo se puede planificar a muy corto plazo. La crisis es mayor de lo que dicen los políticos”, acotó. (JS)
¿Subir las tasas de interés de los hipotecarios es la solución?
Los bancos dicen que deben mantener una rentabilidad acorde con el actual costo del dinero. Por eso, están proponiendo subir la tasa de interés en dos puntos al usuario final, es decir, que para el caso de los créditos subsidiados (VIS y VIP) pasaría del 4,99 % al 6,99%. Estos dos puntos irían directo para los bancos.
Sin embargo, eso provocaría tres efectos adversos. Primero, si suben las tasas sería para todos, es decir, esto afectaría inclusive a los que ya obtuvieron un crédito hipotecario y con las tasas vigentes pagan con las justas las cuotas.
“Según los bancos, la mayor tasa significaría que deberán pagar $80 más al mes y los clientes se acostumbrarán a eso, pero la realidad es que ese cambio podría empeorar la situación”, acotó Antonio López, constructor.
En segundo lugar, el aumento de las tasas también afectará a los clientes que ya firmaron una promesa de compraventa y que recibirán la casa en 6 meses o un año. Esos clientes se calificaron con las justas con una tasa del 4,99%.
En tercer lugar, se reduciría significativamente el mercado de compradores porque si ahora, con las cuotas existentes, se ve una reducción porque los ecuatorianos han visto mermados sus ingresos, con tasas más altas la situación será mucho peor.
“Si no hay demanda, no hay oferta. Si nosotros bajamos nuestra oferta, se genera desempleo y eso es algo que tenemos que evitar a toda costa porque es un tema inclusive de seguridad”, recalcó Joan Proaño, vocero de Constructores Positivos.
Si suben las tasas, las personas tendrían que ganar un 20% más para poder acceder al crédito y eso provocaría que se pierda al menos el 40% del mercado actual de compradores.
Los constructores proponen que temporalmente aumente el subsidio estatal a los créditos VIS y VIP y que se reactive como competidor al Banco del Pacífico. Esto con el fin de evitar una subida de tasas.
Fuente: La Hora.
