Adquirir una vivienda mientras se está soltero suele interpretarse como una propiedad personal intocable. Sin embargo, la notaria María Cristina Clemente, integrante del equipo de NotariaBuendía, advierte que esta situación cambia drásticamente si tras el matrimonio ese inmueble se destina a ser el hogar de la pareja bajo el régimen de gananciales. Desde el mismo día de la boda, la casa podría perder su carácter exclusivo.
El artículo 1.354 del Código Civil establece que un bien adquirido por uno de los cónyuges antes del enlace puede transformarse en ganancial si, luego de casarse, se convierte en la vivienda habitual y se paga con fondos comunes.
“Si compras un piso como soltero, te casas en gananciales y se convierte en la vivienda habitual, el piso pasa a ser ganancial desde el día de la boda”, señala Clemente.
¿Cómo ocurre el cambio de privativo a ganancial?
Lo determinante no es quién figure en la escritura o en el Registro de la Propiedad, sino el uso posterior y la forma de financiación. Una vivienda comprada y pagada con dinero privativo antes de casarse puede mantenerse como bien exclusivo del comprador. No obstante, si ese inmueble pasa a ser el domicilio familiar y la hipoteca se sigue pagando desde ese momento con ingresos de ambos cónyuges, la parte abonada con recursos comunes adquiere naturaleza ganancial.
La notaria recomienda prevenir estos escenarios mediante la escritura de determinación de carácter ganancial. Este documento oficializa qué proporción del inmueble pertenece a la sociedad de gananciales y tiene la ventaja de ser fiscalmente neutro: no genera impuestos por transmisiones patrimoniales, donaciones, IRPF ni plusvalía municipal. Su propósito es dejar claro el control de la vivienda tras el matrimonio y evitar futuros conflictos.
Implicaciones en la vida real y aspectos legales
Ignorar estas reglas puede traer consecuencias graves en casos de divorcio, fallecimiento o venta. Si la vivienda se vuelve ganancial pero no se formaliza, el cónyuge original podría necesitar el consentimiento del otro para disponer del bien. En desacuerdos, se podría requerir compensación o incluso perder parte del inmueble.
Esta advertencia cobra fuerza en un contexto donde cada vez más personas compran vivienda estando solteras. Datos recientes indican que en 2024 casi el 36% de las compras de vivienda fueron realizadas por una sola persona, un incremento notable frente a años anteriores. Ante eso, la recomendación de Clemente invita a reflexionar sobre los riesgos patrimoniales que pueden pasar desapercibidos en medio de la emoción de una boda.
Consejos para quienes ya tienen casa propia antes de casarse
Los especialistas en derecho de familia sugieren dos pasos clave. Primero, analizar el régimen económico matrimonial antes de la boda. Optar por la separación de bienes puede proteger las adquisiciones previas, pues garantiza que la vivienda comprada en soltería no se integre automáticamente al patrimonio común, incluso si se convierte en residencia habitual.
Segundo, regularizar la situación del inmueble mediante una escritura pública que precise su carácter ganancial o privativo. Este trámite, llamado escritura de determinación de carácter ganancial, elimina ambigüedades y posibles disputas al dejar constancia oficial de los derechos económicos de cada cónyuge. Además, al ser fiscalmente neutro, no implica gastos adicionales en impuestos como transmisiones patrimoniales o plusvalía municipal.
Fuente: Infobae