En España, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) respalda el derecho de los propietarios a alquilar su plaza de garaje a personas que no residan en el edificio, sin necesidad de contar con la autorización de la comunidad de vecinos. Incluso si algún residente se opone, la norma ampara esta acción al remitirse al artículo 396 del Código Civil, que reconoce la propiedad exclusiva sobre cada plaza siempre que esta tenga su propia finca registral.
Dicho artículo señala que a cada piso o local le corresponde
“el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente”
, además de la copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble. A cada unidad se le asigna una cuota de participación que determina su contribución a los gastos y beneficios comunitarios, pero esa cuota no limita la libertad del dueño para disponer de su bien.
Sin necesidad de permiso del presidente ni del administrador
La normativa es clara: cada propietario
“puede libremente disponer de su derecho”
, sin que la cesión del uso afecte a las obligaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal. Esto implica que, para formalizar un contrato de alquiler sobre la plaza, no se requiere el visto bueno del presidente de la comunidad ni del administrador de fincas.
La única excepción legal para frenar este derecho es la existencia de una cláusula específica en los estatutos fundacionales del edificio. Si el reglamento redactado al constituir la finca prohíbe de forma explícita la entrada de personas ajenas al inmueble o la cesión de elementos a no residentes, el arrendamiento sería nulo de pleno derecho.
Límites para el inquilino externo
Aunque la comunidad no puede impedir el arrendamiento, el uso que el inquilino haga de las instalaciones está sujeto a restricciones. El arrendatario externo tiene derecho a disponer de los accesos indispensables para estacionar, como mandos a distancia o llaves de la puerta del garaje y del ascensor con parada en el sótano.
Sin embargo, no puede hacer uso del resto de elementos comunes del edificio, tales como jardines, piscinas o el portal principal. Ante cualquier problema de convivencia o desperfecto material, como la avería de una puerta por mal uso, el propietario de la plaza sigue siendo el único responsable civil ante la junta. La comunidad reclamará directamente al dueño, quien después podrá exigir el importe al inquilino.
Implicaciones fiscales según el tipo de contrato
El aspecto más delicado de esta operación no está en la convivencia vecinal, sino en sus consecuencias ante la Agencia Tributaria. El régimen fiscal varía sustancialmente según se alquile la plaza junto con una vivienda o de manera independiente a un tercero.
Cuando la plaza forma parte del mismo contrato de arrendamiento de la vivienda, la operación queda completamente exenta de IVA. La situación cambia si se arrienda de forma aislada a una persona ajena al edificio: en ese caso, la operación tributa como el arrendamiento de un local comercial. El propietario debe entonces repercutir un 21% de IVA en la cuota mensual, emitir factura y presentar ante la Agencia Tributaria las declaraciones trimestrales del Modelo 303, además del resumen anual del Modelo 390.
La LPH también establece en su artículo 9 obligaciones comunes para todo propietario de plaza de garaje, ya esté integrada en una vivienda o sea independiente. Entre ellas figuran respetar las instalaciones generales de la comunidad, mantener en buen estado su espacio privativo y contribuir, según su cuota de participación, a los gastos generales del inmueble y al fondo de reserva para obras de conservación.
Fuente: Infobae