Adquirir una propiedad entre dos personas no implica necesariamente igualdad de aportes económicos. Uno puede contar con mayor ahorro para la entrada, otro con mejores ingresos para cubrir la hipoteca, o incluso recibir ayuda familiar. Esta situación es cada vez más frecuente, sobre todo en parejas jóvenes que desean acceder a una vivienda partiendo de condiciones financieras distintas. ¿Es posible comprar una casa conjuntamente si uno contribuye más que el otro? La respuesta es afirmativa.
En España está permitido comprar una vivienda con aportaciones desiguales y distribuir la propiedad en porcentajes diferentes. No es obligatorio adquirir al 50%; se puede pactar, por ejemplo, un 60% para uno y 40% para el otro. Sin embargo, para evitar conflictos futuros, ese reparto debe quedar claramente documentado desde el principio, especialmente cuando hay una hipoteca de por medio.
El Código Civil regula la comunidad de bienes, que surge cuando un inmueble pertenece a varias personas. En tal caso, cada propietario tiene una cuota de participación. Si no se demuestra lo contrario, las cuotas se presumen iguales, por lo que los expertos recomiendan reflejar el reparto real en la escritura pública de compraventa e inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
El pago inicial no define siempre el porcentaje de propiedad
Un error común es pensar que la distribución de la vivienda debe calcularse únicamente según el aporte inicial. Por ejemplo, si una persona da 40.000 euros y otra 10.000 euros para la entrada, podría parecer lógico fijar un 80% y 20% de propiedad. Pero ese cálculo solo sería exacto si la vivienda se pagara completamente con ese dinero o si el resto de los pagos se asumieran en la misma proporción.
La realidad suele ser más compleja. En la mayoría de las compras existe una hipoteca que se pagará durante años. Por ello, antes de firmar, conviene considerar no solo cuánto pone cada uno inicialmente, sino también quién pagará las cuotas mensuales, los gastos de compraventa, impuestos, reformas o amortizaciones futuras.
Por ejemplo, si una vivienda cuesta 200.000 euros, una persona aporta 40.000 de entrada y otra 10.000, pero ambas pagan la hipoteca al 50% durante 30 años, el reparto económico real no será exactamente 80/20. Por ello, lo más seguro es calcular el porcentaje de propiedad considerando toda la operación, no solo el ahorro inicial.
Elementos que deben constar en la escritura
La escritura pública de compraventa debe recoger claramente qué porcentaje de la vivienda adquiere cada comprador. Puede ser mitad y mitad aunque uno haya aportado más, si así lo acuerdan. También se puede pactar un reparto desigual, como 60/40, 70/30 o cualquier otra proporción.
Lo importante es que ese porcentaje no quede solo de palabra. Si una persona aporta más dinero pero la vivienda se firma al 50%, en principio ambos serán propietarios por partes iguales, salvo que exista otro documento que acredite un pacto diferente. Esto puede generar disputas si la relación se rompe, se vende la casa o uno reclama recuperar lo aportado de más.
Además del porcentaje de titularidad, conviene conservar justificantes bancarios de todas las aportaciones: transferencias, recibos, extractos de cuentas, documentos de donación familiar o justificantes de herencias. Estos documentos pueden ser cruciales para acreditar el origen del dinero y la contribución de cada parte.
Diferencia entre hipoteca y titularidad
Otra confusión habitual es pensar que tener menor porcentaje de la vivienda implica menor responsabilidad frente al banco. No siempre es así. Una cosa es la propiedad de la casa y otra distinta el préstamo hipotecario.
Si dos personas compran una vivienda y ambas firman la hipoteca como prestatarias, las dos quedan obligadas frente al banco en los términos del contrato. Aunque una tenga el 70% de la vivienda y otra el 30%, la entidad financiera puede exigir el pago conforme a lo pactado en el préstamo. Por lo tanto, poner más dinero de entrada no reduce automáticamente la responsabilidad hipotecaria.
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario obliga a los bancos a evaluar la solvencia de los solicitantes. Para ello, analizan ingresos, empleo, ahorro, gastos fijos, deudas previas y capacidad de pago. El banco no se fija solo en quién será dueño de qué porcentaje, sino en si los firmantes pueden devolver el préstamo.
Consecuencias si una persona paga más hipoteca
También puede darse el caso de que la vivienda se compre al 50% pero una persona pague una mayor cuota mensual porque gana más o por acuerdo mutuo. En ese caso, lo recomendable es dejar constancia por escrito.
Hay varias opciones. Una es firmar un acuerdo privado que indique que una persona pagará una parte mayor de la hipoteca y si ese exceso le dará derecho a recuperar dinero en el futuro. Otra posibilidad es reconocer una deuda entre copropietarios, de modo que lo pagado de más pueda compensarse al vender la vivienda o al extinguirse la copropiedad.
También se puede pactar desde el inicio un porcentaje de propiedad diferente si el desequilibrio de aportaciones será permanente. Por ejemplo, si una persona va a asumir más entrada y más cuota durante toda la vida del préstamo, puede tener sentido que tenga una mayor participación en la vivienda.
Aspectos a acordar antes de comprar
Antes de firmar, no basta con decidir quién pone cuánto dinero. Conviene responder por escrito a varias preguntas básicas: qué aporta cada comprador para la entrada, qué porcentaje de vivienda adquiere cada uno, cómo se pagarán la hipoteca y los gastos, qué ocurre si una persona quiere vender, qué pasa si la relación termina o cómo se actuaría si una de las partes deja de pagar.
También es importante revisar las implicaciones fiscales. Si una persona paga gastos o cuotas que benefician patrimonialmente a la otra, puede haber consecuencias tributarias, especialmente si se interpreta que existe una donación encubierta. Esto es relevante cuando intervienen ayudas familiares, donaciones de padres a hijos o dinero procedente de una herencia.
El régimen económico de la pareja también puede cambiar el análisis. No es lo mismo comprar estando casados en gananciales que hacerlo en separación de bienes, como pareja no casada o entre familiares. Por eso, en operaciones con aportaciones desiguales, lo más prudente es pedir asesoramiento notarial, jurídico o fiscal antes de firmar.
Fuente: Infobae